Slideshow Slideshow Slideshow Slideshow
Infolinka 608 444 080
Kontakt

Nezdražují jen hypotéky, dramaticky rostou i ceny nemovitostí


Zatím poměrně mírný růst úrokových sazeb hypoték nové žadatele o hypoteční úvěr příliš trápit nemusí. Co je však větší překážkou k získání vysněného vlastního bydlení, jsou stále se zvyšující ceny nemovitostí. A podle posledních dat z Českého statistického úřadu bude cenový růst pokračovat i nadále. Nahrává mu i velká poptávka lidí po vlastním bydlení, která převyšuje nabídku dostupných nemovitostí. O kolik nemovitosti zdražily a jaký vliv může mít odhad předražené nemovitosti na výši hypotéky?

Ceny nemovitostí se zvyšují nepřetržitě od roku 2014. Jde o tempo, které neodpovídá rychlosti zvyšující se kupní síle obyvatel. To se odráží v tom, že se nemovitosti (zejména byty) stávají stále méně dostupnými. Vše nasvědčuje tomu, že tento trend bude pokračovat i v letošním roce. Ceny, obzvláště pak u novostaveb, půjdu nahoru. Podle analytiků však již nepůjde o skokové zdražení, kterého jsme byli svědky v posledních třech letech.

Zbrzdění růstu ostatně naznačují i poslední čísla z HB Indexu, který sestavuje Hypoteční banka na základě skutečných prodejních cen nemovitostí, na které poskytuje hypoteční úvěry. I když bylo poslední čtvrtletí loňského roku ve znamení růstu cen rezidenčních nemovitostí, meziroční růst cen bytů se ve srovnání s rokem 2016 zpomalil. Průměrná tržní cena bytů ve čtvrtém čtvrtletí loňského roku vzrostla o 3,1 procentního bodu, meziročně si ceny bytů připsaly téměř 12 procentních bodů. Ceny rodinných domů se během posledního čtvrtletí zvyšovaly o něco pomaleji, a to o dva procentní body, meziročně stouply o 7,5 procentního bodu. U pozemků poprvé v historii HB Indexu cena nevzrostla, meziročně cena pozemků vzrostla o 4,4 procentního bodu.

Nejdražší bydlení je v Praze, ceny však rostou všude

Ke zdražení došlo ve všech 14 krajích České republiky. Nejvíce rostly ceny v Praze, kde se průměrná cena za metr čtvrteční přehoupla přes 66 tisíc korun. Je však třeba uvést, že jsou výrazné rozdíly v jednotlivých částech hlavního města. V okrajových čtvrtích je možné sehnat byt pod průměrnou cenou, v centru se cena metru čtverečního přehoupla i přes 80 tisíc korun. Podle údajů Českého statistického úřadu (poslední dostupná data jsou za rok 2016) ceny bytů v Praze za posledních 16 let vzrostly o 135 % a ceny rodinných domů o 65 %.

Více si lidé připlatili i v Ústeckém kraji, který se v regionálním srovnání cen nemovitostí dlouhodobě nachází na posledním nejlevnějším místě. Za metr čtvereční tu zájemci zaplatí přes 13 tisíc korun. Meziročně cena bydlení na severu Čech vylétla o pětinu. Nejlacinější rodinné domy jsou k mání na Vysočině.

Koncem loňského roku se byty prodávaly o 370 tisíc korun dráž než v roce 2016, průměrná cena se vyšplhala na 2,66 milionu korun.

Pro příklad si uvedeme, jak se za 10 let změnily ceny průměrného bytu o výměře 62 m2. Zatímco v roce 2006 bylo možné pořídit tento průměrný byt v Praze za 2,24 milionu korun, o deset let později stál stejný byt už 3,64 milionu. A ceny rostly všude. O téměř 100 % se zvýšila cena bytů v kraji Plzeňském ze 700 tisíc na 1,3 milionu korun, Pardubickém z 860 tisíc na 1,5 milionu korun a v Jihomoravském z milionu na 1,9 milionu korun. Nejmenší nárůst cen zaznamenal kraj Karlovarský a Ústecký, kde jsou již tradičně byty nejlevnější. Na severu Čech vzrostla cena jen o necelých sto tisíc z 370 na 446 tisíc korun. Uvedené ceny jsou průměrem, je tedy logické, že v menších obcích a na vesnici je možné pořídit bydlení výrazně levněji než v krajských městech, kde je cena oproti venkovu násobně vyšší.

„Očekáváme, že ceny všech druhů rezidenčních nemovitostí i nadále porostou, nicméně by se tempo růstu mělo zmírnit. Obzvláště v Praze, kde se momentální ceny cihlových bytů i v širším centru stávají pro většinu lidí nedostupnými.

Pozor na rozdíl v odhadech

Kdo si nyní žádá o hypotéku, musí počítat s tím, že by měl mít naspořenou daleko vyšší částku, než dříve. Banky již neposkytují takzvané stoprocentní hypotéky, tedy hypotéky na celou hodnotu nemovitosti, ba co víc, na doporučení České národní banky se poskytování hypoték omezilo na maximálně 90 % LTV. "Ty nejvýhodnější sazby nabízejí hypoteční banky u hypotečních úvěrů do 80% LTV" dodává Pavel Bultas ze společnosti HYPOASISTENT.

Ale ani ta pětina nemusí nakonec stačit. Částka, na kterou ocení nemovitost banka (zástavní hodnota nemovitosti), se od kupní ceny může lišit. Bankovní odhadci nemovitostí totiž mohou vyhodnotit danou nemovitost jako předraženou a podle pokynů své banky ocení byt či dům pro hypoteční zástavu na hodnotu nižší, než je kupní cena. Může se tak stát, že se rozhodnete koupit byt například za tržní cenu pět milionů, z vlastních prostředků si připravíte milion, požádáte o 80procentní hypotéku a očekáváte, že vám banka půjčí čtyři miliony za výhodných podmínek. Jenže odhadce banky byt ocení pouze na 4,5 milionu a banka vám poskytne pouze 3,6 milionu korun. Vám pak nezbude než dodat dalších 400 tisíc korun ze svého, případně úvěr dozajistit nějakou další nemovitostí.

Banky jsou v odhadu ceny nemovitosti konzervativní, ostatně je k tomu pomocí doporučení nabádá i Česká národní banka. Ponížení ceny slouží bankám jako pojistka, aby byla nemovitost za zastavenou cenu i v budoucnu prodejná. „U standardních nemovitostí se v praxi s nějakým výrazným rozdílem cen nesetkáváme, větší rozdíly jsou však u luxusních nemovitostí, zejména na lukrativních místech velkých měst, kde bývá rozdíl mezi kupní cenou a bankovním odhadem okolo deseti procent,“ doplňuje Pavel Bultas a doporučuje zejména u dražších nemovitostí ověřit jejich reálnou hodnotu u odhadce pracujícího pro více bank již před podpisem rezervační smlouvy. Nezřídka se totiž stává, že na jednu konkrétní nemovitost obdržíte od každé banky jiný odhad. Čas s obíháním bank a peníze za dorovnání zbytečně nízkého odhadu vám pak může ušetřit zkušený hypoteční makléř, který je schopný z více nabídek pro vás vybrat tu pro vaši situaci nejvýhodnější.

Zdroj: HYPOASISTENT

Používáte starý prohlížeč. Některé funkce nemusí správně fungovat. Aktualizujte svůj prohlížeč nebo vyzkoušejte Google Chrome. Zavřít